Why is it important to understand the real estate buying process?
Buying a home is one of the most important financial decisions in a person’s life. In Spain, although the process is safe and well-regulated, there are multiple legal, financial, and administrative steps that can be overwhelming if not fully understood. Knowing each step helps avoid costly mistakes, speeds up the process, and provides greater confidence at every stage.
Initial documentation for buying a house in Spain
Before starting your property search, it’s essential to have certain basic documents ready, especially if you are a foreigner.
DNI or NIE (Foreigner Identification Number)
- Spanish citizens: Only the DNI is required.
- Foreigners: You must obtain a NIE (Foreigner Identification Number)It is mandatory for any economic or legal transaction in Spain.
Bank account in Spain
To facilitate payments, fund transfers, mortgage processing, and direct debits for services, it is advisable to open a bank account with a Spanish financial institution.
Proof of income and financial situation
Whether you buy with a mortgage or not, it’s advisable to have the following ready:
- Income tax returns
- Bank statements
- Employment contracts or income certificates
Searching for and choosing the right property
One of the most exciting stages of the process is finding the ideal home. Today, this can be done either in person or entirely online.
Real estate portals and agencies
Platforms such as idealista, Fotocasa, Kyero o Habitaclia They offer thousands of options. You can also work with a real estate agency that acts as an intermediary and assists you during the negotiation process.
In-person or virtual visits
Whenever possible, it’s best to visit the properties in person. However, 3D virtual tours are also helpful if you are buying from abroad.
Basic property checks
- Condition of the property (renovations, installations)
- Homeowners’ association (community of neighbors)
- Maintenance expenses
- Energy certificate
Make a purchase offer and negotiate the price
Once the property has been selected, a Formal purchase offerIt can be negotiated, and if accepted, the next step is the deposit contract (“contrato de arras”).
Signing of the deposit agreement (reservation contract)
This private contract ensures that the buyer reserves the property and the seller cannot sell it to another party.
What does it include?
- Agreed price
- Deadline for signing the deed
- Cancellation conditions
- Penalties for breach of contract
Cantidad a pagar y condiciones
It is usually paid between 5% y 10% Of the total price as a deposit. If the buyer withdraws without cause, they lose the deposit. If the seller defaults, they must return double the amount.
Legal review of the property
Before proceeding further, the legal status of the property must be verified.
Property registry status
Request a Land Registry extract (“nota simple”) In the Land Registry to confirm who the legal owner is
Liens, debts, or encumbrances
Asegúrate de que la propiedad esté libre de hipotecas, deudas de comunidad o embargos judiciales.
Verificación de licencias y uso legal
Especialmente importante en propiedades rurales o con reformas: verifica si todo está legalizado.
Solicitar financiación e hipoteca (si aplica)
Si no cuentas con el 100% del precio, puedes solicitar una hipoteca en un banco español.
Condiciones para residentes y no residentes
- Residentes: financiación hasta el 80%.
- No residentes: hasta el 60-70%.
Proceso de tasación
El banco ordena una tasación oficial, que determinará el valor máximo que puede financiar.
Aprobación y firma de la hipoteca
Una vez aprobada, se firma ante notario el préstamo hipotecario, habitualmente el mismo día que la compraventa.
Firma de la escritura pública ante notario
La compraventa se formaliza ante notario mediante la escritura pública de compraventa.
Documentos necesarios el día de la firma
- DNI/NIE
- Contrato de arras
- Comprobantes de pagos previos
- Cheques o transferencias
Rol del notario
El notario da fe pública del acto, verifica la legalidad y garantiza que ambas partes comprenden el contrato.
Registro de la propiedad a tu nombre
Después de firmar, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad correspondiente. Solo entonces se formaliza legalmente el cambio de titularidad.
Coste y tiempo del registro
- Suele tardar entre 2 y 4 semanas.
- Coste: entre 400 € y 1.000 €, según el valor del inmueble.
Pago de impuestos y gastos asociados
Además del precio del inmueble, hay varios gastos adicionales que debes conocer.
IVA vs ITP
- Obra nueva: paga IVA (10%) + AJD (1%-1,5%)
- Segunda mano: paga ITP (6%-10%), dependiendo de la comunidad autónoma
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Aplica en obra nueva. El porcentaje varía según la región.
Notaría, registro, gestoría
Gastos totales aproximados: entre 10% y 13% del valor del inmueble.
Checklist completa del proceso de compra
| Paso | Acción |
 | Obtener NIE (si aplica) |
| Abrir cuenta bancaria |
| Buscar propiedad |
| Hacer oferta y negociar |
| Firmar contrato de arras |
| Solicitar hipoteca (si es necesario) |
| Firmar escritura ante notario |
| Pagar impuestos y gastos |
| Registrar propiedad |
Errores comunes y cómo evitarlos al comprar vivienda en España
- No contratar un abogado inmobiliario
- No revisar cargas o deudas ocultas
- Firmar sin entender el contrato
- No calcular bien los gastos totales
- Comprar sin NIE o cuenta bancaria
Preguntas frecuentes sobre el proceso de compra en España
1. ¿Puedo comprar casa en España siendo extranjero?
Sí, no hay restricciones para ciudadanos extranjeros.
2. ¿Necesito residencia para comprar?
No. Incluso sin residencia puedes comprar y alquilar legalmente.
3. ¿Cuánto se paga de entrada en una compra?
Entre el 5% y 10% como señal con el contrato de arras.
4. ¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso?
Entre 1 y 3 meses, dependiendo del tipo de compra y financiación.
5. ¿Es obligatorio comprar con hipoteca?
No. Si tienes fondos suficientes, puedes pagar al contado.
6. ¿Qué pasa si una vivienda tiene deudas?
El nuevo comprador puede heredar esas deudas si no se detectan antes. Por eso es clave hacer revisión legal.
Conclusión: Comprar casa en España con seguridad y confianza
Comprar vivienda en España en 2025 sigue siendo una decisión rentable y segura si se hace con la información adecuada. Siguiendo cada paso correctamente, apoyándote en profesionales y revisando bien la documentación, podrás convertirte en propietario sin complicaciones.
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Step-by-step guide to the home-buying process in Spain
